Vendre > Questions courantes :

• Combien vaut ma maison ?
• Peut-on récupérer les frais de notaire lors de la revente ?
• Quelle différence y a-t-il entre compromis de vente et offre d’achat ?
• Suis-je taxé sur la plus-value réalisée lors de la vente de mon terrain ?
• Suis-je taxé sur la plus-value réalisée lors de la vente de ma maison ?
• Qui rémunère l’agent immobilier ?

 

Combien vaut ma maison ?

Il existe différentes valeurs immobilières, chacune ayant son utilité en fonction de chaque situation.

• La valeur vénale :
  la valeur vénale est le prix que l’on peut raisonnablement espérer obtenir lors de la vente d’un bien dans des conditions normales de marché, avec une publicité adéquate et dans un délai raisonnable.
• La valeur en vente forcée
• La valeur en vente publique volontaire
• La valeur de reconstruction (après un incendie, par exemple)
• etc.

C’est la valeur vénale qui est utilisée principalement pour déterminer le prix de vente d’un bien.
Pour estimer la valeur vénale de votre propriété, il faut prendre en compte plusieurs éléments.

Le terrain :

La valeur du terrain sur lequel est bâtie la propriété; ce terrain étant bâti, la valeur prise en compte sera en général inférieure à la valeur du même terrain non bâti.
Sa superficie, sa configuration, sa qualité, son environnement sont tous des éléments à prendre en compte.

Le bâtiment lui-même :

On va évaluer les superficies bâties et estimer leurs valeurs en fonction de la qualité, de l’état et de l’âge des matériaux mis en œuvre.

Quelle que soit sa valeur vénale théorique, le prix de vente final d’un bien est principalement déterminé par le marché et par la loi de l’offre et de la demande : s’il s’agit d’un type de bien ou d’une situation géographique particulièrement recherchée, le prix de vente sera influencé favorablement par un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.
De même, si l’estimation d’un bien ne correspond pas aux attentes du marché, il sera probablement vendu avec une décôte par rapport à d’autres biens, plus recherchés.
De plus, la valeur perçue par chaque acquéreur potentiel varie très fort : si un bien correspond parfaitement à ses attentes, l’amateur sera plus intéressé par ce bien que par un autre, à la valeur similaire, mais qui présente pour lui plus d’inconvénients.
Et enfin, en raison de circonstances personnelles, un amateur peut conférer une valeur de convenance très différente de la valeur vénale d’un bien.
Il s’agit donc de bien mesurer les attentes des acquéreurs pour déterminer le prix de vente le plus adapté au marché ainsi qu’aux différentes circonstances de vente.

Valeur vénale correcte et prix de vente idéal

L’agent immobilier, en contact chaque jour aussi bien avec les acquéreurs qu’avec les propriétaires-vendeurs est particulièrement bien placé pour estimer la valeur vénale correcte d’un bien et déterminer le prix de vente idéal.

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Peut-on récupérer les frais de notaire lors de la revente ?

Quand on dit « frais de notaires », on entend généralement les frais d’acte d’achat et éventuellement de crédit hypothécaire.

Les honoraires du notaire qui a instrumenté l’acte d’achat ne sont bien sûr pas récupérables : c’est la rémunération de son travail pour passer les actes; les frais administratifs liés à ces actes ne sont pas non plus récupérables.
Par contre, vous pouvez récupérer une partie des droits d’enregistrement à concurrence de 3/5 des droits payés (soit 60%).

Deux conditions cependant :
– n’avoir pas bénéficié de la réduction des droits d’enregistrement lors de l’achat;
– que la revente ait lieu dans les deux ans de l’achat; en général le délai est mesuré entre l’acte d’achat et l’acte de vente.

Si vous avez acheté sous régime T.V.A. (immeuble neuf ou assimilé, vous pouvez récupérer la T.V.A. lors de la revente du bien.
Il faut que l’immeuble puisse encore être assimilé à un immeuble neuf : pour remplir cette condition, il faut que l’acte de vente soit passé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la date de la première occupation.
Vous devrez en outre remplir d’autres conditions : il faut remplir une déclaration auprès du bureau de T.V.A. duquel vous dépendez; vous aurez ainsi la qualité d’assujetti occasionnel à la T.V.A. Faites-vous bien conseiller cependant : toutes les sommes payées à la T.V.A. ne sont pas récupérables.

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Quelle différence y a-t-il entre compromis de vente et offre d’achat ?

Le compromis de vente constitue un accord entre partie sur la vente d’un bien à un prix déterminé; la promesse d’achat ou de vente est par contre, unilatérale : quelqu’un s’engage à acheter ou à vendre. Il est seul à s’engager, il n’y a pas vente aux yeux de la loi; dès que l’autre partie marque son accord sur les termes de l’offre, la vente est formée : cela devient un compromis de vente.

Il faut aussi savoir que ce document ne doit pas nécessairement être signé devant notaire : même signé entre particuliers, il est valablement formé.

Il faut donc être prudent avant de contresigner une offre d’achat ou de vente qu’on vous présente : le compromis de vente ainsi formé vous engage strictement; faites-vous donc conseiller avant d’accepter une offre par écrit.

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Suis-je taxé sur la plus-value réalisée lors de la vente de mon terrain ?

Non, à condition de l’avoir acheté depuis plus de 8 ans. Si ce n’est pas le cas, vous serez taxé sur la plus-value à concurrence de :

– 33% si vous le revendez dans les 5 ans qui suivent l’acquisition ou
– 16,5% si vous le revendez entre 5 et 8 ans après l’acquisition.

Ces taux sont à majorer des additionnels communaux.

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Suis-je taxé sur la plus-value réalisée lors de la vente de ma maison ?

Les plus-values réalisées dans le cadre de la gestion normale de votre patrimoine, ne sont pas soumises à l’impôt.

Deux exceptions cependant :
– les plus-values sur immeubles non bâtis (terrains)
– les plus-values sur les immeubles bâtis détenus depuis moins de cinq ans

S’il s’agit de votre habitation (votre résidence principale), vous n’êtes pas taxé sur la plus-value réalisée.

S’il ne s’agit pas de votre habitation principale, vous ne serez pas taxé non plus à condition de l’avoir acquise depuis au moins 5 ans; par contre, si vous la revendez moins de cinq ans après l’avoir acheté, vous serez taxé sur la plus-value au titre de revenus divers (16,5 % + additionnels communaux)

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Qui rémunère l’agent immobilier ?

Idéalement, c’est le vendeur qui doit rémunérer l’agent immobilier; c’est la méthode la plus logique et la plus saine : en effet, c’est le propriétaire qui a mandaté l’agent immobilier pour représenter ses intérêts, c’est donc à lui de le rémunérer.

Dans certaines régions, c’est l’acquéreur qui rémunère l’agent immobilier; cette méthode est cependant moins saine : en effet, l’agent travaille principalement pour le propriétaire; il doit lui trouver le meilleur acquéreur possible aux conditions fixées par lui.

Si c’est l’acquéreur qui rémunère l’agent, il se sentira en droit d’espérer que l’agent immobilier lui négocie les conditions qui lui sont les plus favorables; l’agent pourra être tenté alors de faire diminuer le prix de vente pour favoriser son client acquéreur.

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